SECTOR INMOBILIARIO 2020/2021

Una vez transcurrido el 2020, que serà recordado como el «año del covid», nos hemos adentrado en el 2021, un año que desde luego, se presenta con muchos retos y objetivos por cumplir.

Desde Immobiliària Barcelona® os presentamos un reporte de lo que ha sido el sector inmobilaria en el 2020 y, sobre todo, algunas previsiones para el 2021. La información ha sido recabada a través de un informe presentado por César Nozal, Vicepresidente de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias ( FAI)

SECTOR INMOBILIARIO 2020 

Sin duda, el protagonista por excelencia fue el Covid – 19, con su llegada causó grandes desajustes en todos los sectores del mercado, incluyendo el inmobiliario. Aunque el mercado de la vivienda aguantó mejor que otros sectores; es cierto que también sufrió grandes desbarajustes, más notables, como no, en los meses de confinamiento tras la declaración del Estado de Alarma.

El punto positivo, fue que durante y después de los meses de confinamiento, el sector inmobiliario; como muchos otros, tuvieron que reinventarse, tener nuevas miras y perspectivas para no caer en la debacle. Acoger nuevas herramientas y más que nunca, abrazar los nuevos procedimientos tecnológicos para remontar, se hicieron una prioridad. Cambios que en Immobiliària Barcelona®, nos llevaron a reinventarnos, luchar por nuestro trabajo y responder de la mejor manera a nuestros clientes.

Como resultado de nuestra adaptación a la situación, se nos reconoció y fuimos finalistas en el certamen BizBarcelona, categoría: «Iniciativas para mantener la actividad empresarial” . Así pues, con las nuevas estrategias y el empeño por salir adelante, vimos como; en general, el resultado para el sector inmobiliario, llegó. Hubo buena respuesta, sobre todo, en la demanda del tercer trimestre. Aún así, el resultado para el último trimestre del año, no fue tan alentador. La causa, la segunda ola de contagios y los continuos cambios en el mercado. 

COMPORTAMIENTO POR ZONAS:

Si hablamos de territorios, Extremadura, Asturias y Cantabria han sido las comunidades autónomas que presentaron un mejor comportamiento, frente a, por ejemplo, Canarias o Comunidad Valenciana, donde hubo un mayor impacto a nivel inmobiliario. Quizá por las durísimas consecuencias que sufrió el turismo y las restricciones de movilidad entre países. 

Por otra parte, Extremadura, Asturias y Cantabria fueron comunidades donde menor incidencia hubo del Covid al principio de la pandemia, y donde los precios a nivel inmobiliario permanecieron más estables. Incluso, puede deberse a la baja densidad poblacional y un entorno natural propicio para alejarse de zonas más afectadas por la pandemia.

Por tipología, las viviendas en parajes rurales no demasiado aisladas y con precios razonables han experimentado un aumento de la demanda. En zona urbana, las viviendas de 3 habitaciones son las siguientes en la lista.

Para 2021 la evolución de la pandemia, será la que marque el ritmo del crecimiento o desaceleración económico y financiero por territorios. 

NUEVAS DEMANDAS

Uno de los factores que más se pudieron notar, fue el cambio en cuanto a las demandas. Ha habido un antes y un después, ya que la vivienda tomó el papel protagónico en nuestro día a día. El lugar donde no solo se concilia la vida familiar, sino además, el espacio de trabajo. Los detalles a tener en cuenta cambiaron. Se empezó a buscar mayor comodidad, más espacio, zonas verdes, terrazas, espacios con vistas despejadas, viviendas con mejores y mayores prestaciones adaptadas a circunstancias personales; como el teletrabajo, o más espacio para los niños; por si tenían que estar en casa.

A todo esto, hay que incluir la presión psicológica, las personas han cambiado y más que nunca existe mucha incertidumbre sobre el futuro.

Aún así, el 2021 se presenta como un año en donde la tendencia irá marcada por el interés rural, sin que esto denote una fuga de las ciudades, donde las áreas metropolitanas, periferias o zonas con viviendas unifamiliares y adosados fijarán la mirada del comprador. 

La obra nueva seguirá́ con pujanza siempre que presente precios razonables; las promotoras que sepan conjugar aspectos como el tamaño, luminosidad, espacios exteriores, calidad y precio serán los que primen, lo tendrán más fácil.

QUE ESPERAR EN EL 2021

Si bien, el principal pilar del mercado inmobiliario es la demanda, el cual, ha mostrado también su lado mas volátil debido a la pandemia; y aunque la mirada se haya puesto en la vacuna, como una posible solución que nos acerque a la «normalidad», está claro , que al menos en el primer trimestre del año, la situación económica seguirá siendo muy débil.

Aún hay que lidiar con los altos niveles de paro que castigan la renta de los hogares, el endeudamiento de las familias y la retracción del consumo e inversión. Todo ello, tras la destrucción de una gran parte del tejido empresarial del país.  

En este sentido, los planes de ayuda de la Unión Europea, para reactivar la economía, jugarán un papel importante en el auge y movimiento del sector. Se espera, que los reajustes con las ayudas, den como resultados transacciones, con normalización de precios, que aterricen al mercado inmobiliario en la senda de la estabilización. 

Otro indicador positivo son las bolsas, un termómetro de lo que sucederá́ en la economía en los próximos meses.

Asimismo, las entidades financieras también harán sus convenios para  sustentar la demanda que necesita financiación y que ronda un 50% del total de las transacciones. En este sentido, se prevé que los tipos de interés permanecerán bajos, un hecho, que permitirá el acceso a financiaciones a costes razonables. 

VIVIENDA NUEVA O DE SEGUNDA MANO

La relación entre zona, calidad y metros es la que influirá en el precio de venta y la decisión de compra. Si el precio del inmueble no se corresponde a las expectativas del comprador, da igual que sea obra nueva o segunda mano. Propietarios con expectativas por encima de mercado no encontrarán comprador.

La amenaza más próxima al mercado de obra nueva pasa por que los compradores del futuro de vivienda son más escasos y posiblemente más exigentes. El segmento poblacional que tiene hoy entre 20 y 25 años solo se compone por 2.300.000 habitantes, por lo que puede generarse una demanda más débil, unida sobre todo a que tienen mayores dificultades económicas ante un mercado laboral cada vez más complicado. 

PRECIOS EN LA COMPRA Y VENTA DE VIVIENDA

No se espera un año de fuertes y bruscos cambios en cuanto precios, aunque sí, reajustes que no serán igual en todas las plazas. El comportamiento de precios dependiendo del área de España que, por ahora, está siendo y será́ asimétrico. 

Fuente: Federación de Asociaciones Inmobiliaria FAI

De acuerdo a lo anterior:

  • Se prevé una mayor caída de precios en zonas de España donde el precio de la vivienda ya estaba ajustado tras la anterior crisis, esto mismo podemos extrapolarlo al comportamiento dentro del ámbito geográfico de las grandes ciudades como Madrid o Barcelona 
  • La efectividad de la vacuna hará que los propietarios sean más proclives, o no,  a realizar ajustes en el precio. Sobre todo en aquellas zonas donde el precio haya subido en los últimos años, o en las zonas de menor demanda. 
  • Los compradores serán más cautelosos en las expectativas de compra, lo que alargará los tiempos de venta e influirá́, evidentemente en que se ajusten los precios a la demanda. Pero también seguirá́ habiendo un mercado seguro: el de las familias que no hayan perdido el trabajo, dispongan de ahorros y estén pensando en comprar una casa que les ofrezca la comodidad que no tuvieron durante el periodo de confinamiento; donde el precio no será́ el factor primordial, aunque sí, importante en la decisión final de la compra. 
  • En cuanto a los inversores, los tipos de interés bajos no ofrecen alternativas de rentabilidad sin demasiado riesgo, a pesar de las subidas bursátiles recientes, por lo que la compra de una vivienda a buen precio, destinada principalmente al alquiler como medio de “ahorro” será́ un buen refugio. 
  • Respecto a la oferta, se ha venido reduciendo el stock de vivienda a la venta durante los ultimas tres años, aunque se espera cierta estabilidad en ese sentido. 
  • Teniendo en cuenta estos factores; para 2021, se espera un año con “cierta estabilidad” en cuanto a precios; pero muy ligados a la evolución de la pandemia. El mayor riesgo recae en los ajustes venideros; si se alarga la situación actual. 

En el caso concreto de Cataluña, las últimas legislaciones sobre la limitación de rentas en mercados tensos, ha «asustado» a muchos inversores que han decidido desinvertir en el sector. Esto conllevará un incremento de stock en el mercado lo que estirará los precios a la baja. La frecuentemente citada futura ley de alquileres que impulsa la vicepresidencia del gobierno español podria generar el mismo efecto en el resto de provincias si también introduce limitaciones a los precios e inseguridad jurídica para los propietarios.

MERCADO DE ALQUILER

El alquiler ha cobrado importancia en los últimos años como opción de residencia, sobre todo en los más jóvenes. Esto como resultado de la precaria situación laboral de este grupo poblacional, mayores restricciones a la hora de firmar una hipoteca y una cada vez más ascendente movilidad laboral por la mayor oferta de puestos de trabajo y oportunidades; mayoritariamente concentradas en las grandes urbes. 

Sin duda, la demanda de alquiler va ligada tanto a la cantidad de empleo existente como a la calidad del mismo. El precio del alquiler es proporcional a esos factores, por lo que los datos de empleo del próximo año serán claves para vaticinar que sucederá́ con el alquiler. 

Los propietarios necesitan, ahora más que nunca, tener seguridad de cobro por parte de inquilinos, a través de seguros de impago o garantías públicas de los colectivos más afectados por la crisis. Estas garantías permitirán que no se retire la vivienda de oferta de alquiler, factor clave para que los precios puedan mantenerse a niveles razonables. 

Por otro lado, la nueva ley de contención de rentas catalana que el gobierno de España pretende extender a todo el pais no ayuda a que los propietarios vean el mercado del alquiler como un mercado interesante. Esto podría producir una disminución de la oferta, lo que conllevaría a que los propietarios se tornen ser más exigentes con el perfil de los inquilinos, hecho que desfavoreceria justamente a los más vulnerables a los que supuestamente se quiere ayudar con dicha ley

RETOS DE CARA A 2021

El acceso a la vivienda de alquiler sigue siendo uno de los principales problemas a corregir. Hasta ahora es mayor la demanda que la oferta  y este ha sido el problema al que se ha enfrentado el mercado del alquiler. Desde las administraciones publicas deben de aprobarse planes y políticas, alejadas del intervencionismo que limite los precios. De esta manera, el mercado podrá encontrar el equilibrio y se autorregulará, ya que posiblemente haya una mayor demanda ante la situación económica que vivimos y su recuperación no va a ser de un día para otro. Las políticas experimentales no sirven. 

Por otra parte, el envejecimiento de la población, hace cada vez más necesarias las políticas de rehabilitación de viviendas y edificios antiguos. El objetivo es suprimir barreras arquitectónicas, que sean más funcionales y, a su vez, eficientes energéticamente, acorde a las necesidades actuales .

Otro aspecto esperado, es el equilibrio de las políticas fiscales de las distintas comunidades autónomas en materia de impuesto de sucesiones. Actualmente, Asturias, Castilla y León y la Comunidad Valenciana son las autonomías que tienen el impuesto sobre Sucesiones más alto de toda España frente a Galicia, Cantabria y Andalucía, que tienen una cuota liquida de cero. Es necesaria una corrección al respecto, ya que esto genera un grave perjuicio. 

En definitiva, que se favorezca el acceso a la vivienda tanto en compra como en alquiler de los grupos más desfavorecidos, ofreciendo seguridad a los propietarios y estimulando la oferta del mercado inmobiliario, sobre todo en las zonas más tensionadas.

Desde Immobiliària Barcelona®, trabajamos para adaptarnos a los nuevos tiempos y a las nuevas necesidades de nuestros clientes. Queremos ayudarte. Cualquier duda que puedas tener, estamos dispuestos a ayudarte y guiarte. Contáctanos o déjanos tus datos y contactaremos contigo.

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