Hoy se ha publicado en el BOE el real decreto-ley 7/2019 que modifica una vez más las leyes que afectan a los alquileres de viviendas. Para realizar un alquiler seguro debes cumplir con la legislación vigente en cada momento.

El RD ha entrado en vigor el 6 de marzo y, por lo tanto, los contrato suscritos a partir de mañana tendrán que regirse por la nueva norma.

En el decreto se establecen una serie de medidas que el legislador entiende que ayudarán a movilizar el parque de alquiler y disminuirán el desequilibrio existente entre arrendador y arrendatario.

Resumiendo, las modificaciones más relevantes son:

 

¿Cuales serán los plazos de los contratos del nuevo decreto de alquiler?

Cuando el arrendador sea persona física, se amplía de 3 a 5 años el plazo de prórroga obligatoria a favor del  arrendatario, o dicho de otro modo el arrendatario podrá renovar unilateralmente el contrato hasta los 5 años si este tiene menor duración.

En el caso que el arrendatario sea persona jurídica, se amplía de 3 a 7 años  el plazo de prórroga obligatoria a favor del  arrendatario.

Se amplía de 1 a 3 años el plazo de prórroga obligatoria prevista en el artículo 10 LAU. Para que no proceda esta prórroga obligatoria, el arrendador deberá notificar al menos con 4 meses de antelación su voluntad de no renovar el contrato, mientras que si es el arrendatario quien no desea renovarlo deberá notificarlo con 2 meses de antelación.

Durante la prórroga obligatoria de 3 años del contrato, el arrendatario podrá desistir del contrato en cualquiera de sus vencimientos anuales avisando con 1 mes de antelación.

El inquilino tendrá derecho a continuar el arrendamiento hasta que se cumpla el plazo de 5 (o 7 años para persona jurídica), en el supuesto de venta del inmueble, resolución del derecho del arrendador por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, ejecución hipotecaria o sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de compra.

Para que el arrendador persona física pueda rescindir el contrato para uso propio, deberá constar en el contrato, de forma expresa, la necesidad del arrendador de ocupar el inmueble antes del transcurso de 5 años para destinarlo a vivienda permanente para el mismo o para sus familiares en primer grado o por adopción o para su cónyuge en caso de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. En caso que conste, transcurrido el primer año de contrato, no procederá la prórroga obligatoria.

Se vuelve a la libertad de pactos en alquileres de viviendas de superficie superior a los 300 m2 o de renta superior a 5,5 veces el salario mínimo interprofesional.

¿Cómo serán las fianzas, los depósitos adicionales y las rentas en los arrendamientos?

En contratos de hasta 5 años de duración, o hasta 7 años si el arrendador es persona jurídica, el valor de la garantía adicional no podrá exceder de 2 mensualidades de renta. No obstante, la norma deja libre la garantía para duraciones mayores.

Durante la vigencia del contrato, la renta sólo podrá ser actualizada anualmente si existe acuerdo expreso entre las partes, en caso que no conste este acuerdo la renta no se actualizará. El valor del importe a actualizar no podrá exceder el IPC interanual.

¿Qué gastos tendrán que afrontar los arrendadores y los arrendatarios?

En el supuesto que el arrendador sea persona física, se modifica el artículo 20 de la LAU indicando “Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica”. No obstante, el legislador ha incluido este párrafo en el artículo 20, el cual forma parte del título II de la LAU y, por lo tanto, es dispositivo, es decir, en principio aceptaría pacto en contrario.

¿Cómo serán los desahucios?

Se introduce el trámite de comunicación a los servicios sociales. Si el desahuciado está en una situación de vulnerabilidad, se producirá la suspensión del procedimiento hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas, por un plazo máximo de 1 mes, o de 3 meses cuando el demandante sea persona jurídica.

¿Habrá algún tipo de ventaja fiscal en los alquileres?

Se establece la exención del pago del ITP a los alquileres de vivienda para uso estable y permanente, aunque continuará siendo obligatorio presentar el modelo como exento ante la agencia tributaria autonómica.

Los ayuntamientos podrán establecer una bonificación de hasta el 95% en la cuota íntegra del impuesto para los bienes inmuebles de uso residencial, destinados a alquiler de vivienda con una renta limitada por norma jurídica.

¿Qué otras medidas se introducen en los nuevos contratos de arrendamiento?

Se introduce un derecho de retracto a favor de la administración en determinados supuestos de venta conjunta de viviendas.

Se creará en el plazo máximo de 8 meses un índice de precios de alquiler nacional, si bien las comunidades autónomas podrán tener el suyo propio.

En resumen:

Todas estas medidas se tendrán que implementar en los nuevos contratos a partir del 6 de marzo de 2019. Ojo con coger modelos de contrato que no cumplan con las leyes vigentes en cada momento.

Realiza un alquiler seguro, recurriendo a un administrador de patrimonios, a un inmobiliaria de confianza, a agente de la propiedad inmobiliaria de prestigio y, en el caso de Barcelona (Cataluña en general), asegúrate que esté registrado, exhiba su número de AICAT y tenga los seguros de caución y responsabilidad en vigor.